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我媽媽可以解除購房合同嗎？

09-23 09:40 懸賞 35 發(fā)布者:晨曦洪陽給我留言地區(qū):湖北－十堰回答:(16)

我媽媽2011年5月在鄂州全款買了一套期房，合同是我代簽的（我媽沒有到場，合同上信息都是我媽媽的），合同約定2012年3月28日開發(fā)商交房，但是到目前為止開發(fā)商沒有給我母親出具任何收房通知，我媽于2013年8月15日通過信函方式催要收房通知書，但對方并沒有回復(fù)。請問，合同附件四中的我媽合同解除權(quán)期限一個(gè)月是不是已過？我媽媽可以要求解除合同退房嗎？我媽媽如果起訴解除合同，是起訴開發(fā)商逾期交房還是起訴合同無效好呢？
    附：合同部分條款
    第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任（1）逾期不超過60日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的3%向買受人支付違約金。
   合同附件四：合同補(bǔ)充協(xié)議  3.按照本合同約定，出賣人、買受人欲行使合同解除權(quán)時(shí)，期限為一個(gè)月。該期限自本合同約定合同解除條件具備之日計(jì)算，如果逾期不行使合同解除權(quán)，則該合同解除權(quán)取消。

問題補(bǔ)充：

綜合各位律師的意見，1、根據(jù)合同附件四的約定，合同解除權(quán)期限一個(gè)月，無論其是否合法，約定的合同解除權(quán)行使的期限已經(jīng)超過；2、一年的解除期限已過；3、可以起訴要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)在的情況是：我媽與2013年3月29日與律師簽了合同，要起訴解除購房合同，預(yù)交律師費(fèi)5000元，因?yàn)橐恢痹谡移鹪V的證據(jù)，現(xiàn)在起訴時(shí)間已經(jīng)超過時(shí)限，我媽現(xiàn)在最好最有利自己的有哪些辦法？如是取消律師起訴，我媽能不能要求退還5000元律師費(fèi)呢？還是最好起訴開發(fā)商賠賞違約責(zé)任呢？

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最佳答案

[廣東-廣州]
杜均品律師
電話：13922352015
14723積分

回復(fù)時(shí)間：2013年09月23日 10時(shí)07分

合同解除權(quán)法定是一年的，開發(fā)商的格式合同里約定一個(gè)月，是減輕自己責(zé)任和加重你們的責(zé)任，該條款無效。但是一年的解除期限已過，解除權(quán)消滅了。但可以要求賠償違約金。

追問：

為什么解除期限是一年而不是兩年呀?另外這期間我媽媽一直在等開發(fā)商寄收房通知書呀!這個(gè)期限是不是應(yīng)該在2012年3月28日后兩年內(nèi),而合同規(guī)定一個(gè)月是不是并自2013年8月15日催告開發(fā)商后?

回答：

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

提問者對最佳答案的評價(jià)：

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其它答案

[廣西-桂林]
曾令棟律師
20946積分

回復(fù)時(shí)間： 2013-09-23 10:09

起訴逾期交房的違約責(zé)任吧？

[湖南-長沙]
周振文團(tuán)隊(duì)律師 VIP
電話：15802645148
74201積分

回復(fù)時(shí)間： 2013-09-23 10:12

1、《合同法》第95條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！蹦悴荒苄惺菇獬龣?quán)。但是可以繼續(xù)主張逾期違約金。
2、合同法第四十八條　行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。
　　相對人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。
根據(jù)你的描述，合同是你簽訂，而寫的是你母親的名字，你當(dāng)時(shí)并無母親的書面授權(quán)，你屬于無權(quán)代理，效力待定，你母親不追認(rèn)則合同歸于無效。但是如此解除合同對你有風(fēng)險(xiǎn)，因法律規(guī)定由行為人承擔(dān)責(zé)任。
3、你方為何要解除合同？不解除合同，超過六十日的應(yīng)也可以主張萬分之一的違約金，對你方也不失為一種選擇。
后續(xù)問題可以繼續(xù)咨詢

[上海-浦東新區(qū)]
110網(wǎng)律師
8388607積分

回復(fù)時(shí)間： 2013-09-23 10:40

出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。

追問：

請問我媽現(xiàn)在可以起訴要求解除合同嗎?

回答：

可以起訴，訴求能不能得到法院的支持，需要結(jié)合法律規(guī)定看證據(jù)和事實(shí)

追問：

合同解除權(quán)法定是一年的，開發(fā)商的格式合同里約定一個(gè)月，是減輕自己責(zé)任和加重你們的責(zé)任，該條款無效。但是一年的解除期限已過，解除權(quán)消滅了。但可以要求賠償違約金。對這種說法，就本案您怎么看？我媽是強(qiáng)烈要求解除購房合同，會得到法院支持嗎？

[北京-西城區(qū)]
趙亮律師
276273積分

回復(fù)時(shí)間： 2013-09-23 10:42

有合同的按照合同約定辦理，既然開發(fā)商逾期交房屬于違約行為，你方可以要求解除合同，退還房價(jià)款，并要求追究開發(fā)商違約責(zé)任。原則上你母親也可以確認(rèn)合同無效，因?yàn)槟愦瀸儆跓o權(quán)處分，但確認(rèn)合同無效對你方不利，因?yàn)楹贤瑹o效后你對開發(fā)商需要承擔(dān)締約過失責(zé)任，而基于違約要求解除合同，你方就沒有任何責(zé)任了，那么根據(jù)你描述的情況，對你提出的問題分別解答如下：

我的補(bǔ)充： 2013-09-23 10:45

1，合同附件四中的我媽合同解除權(quán)期限一個(gè)月是不是已過？
根據(jù)合同約定，出賣人、買受人欲行使合同解除權(quán)時(shí)，期限為一個(gè)月。該期限自本合同約定合同解除條件具備之日計(jì)算。而從你方得知開發(fā)商逾期事實(shí)開始計(jì)算，時(shí)間已經(jīng)超過了1個(gè)月，你方合同解除權(quán)已經(jīng)過期了，無法再行使解除權(quán)要求解除合同了。

我的補(bǔ)充： 2013-09-23 10:46

2，我媽媽可以要求解除合同退房嗎？
當(dāng)然可以。
開發(fā)商沒有如約交付房屋，已經(jīng)違約在先，你方有權(quán)基于對方的違約行為，隨時(shí)要求解除合同，要求退還繳納的全部房價(jià)款，并追究對方違約責(zé)任。

我的補(bǔ)充： 2013-09-23 10:50

3，我媽媽如果起訴解除合同，是起訴開發(fā)商逾期交房還是起訴合同無效好呢？
應(yīng)當(dāng)從開發(fā)商逾期交房違約解除合同的角度來進(jìn)行訴訟。
這個(gè)問題涉及到本案合同效力的問題，首先，對于你代簽購房合同，對于你母親來說，你屬于無權(quán)處分，而根據(jù)法律規(guī)定，無權(quán)處分的合同效力待定，事后經(jīng)過你母親認(rèn)可的，合同有效，雙方履行，你母親不認(rèn)可的，合同無效。
所以，原則上你母親現(xiàn)在有權(quán)利不予認(rèn)可你簽訂的合同，這樣合同就無效了，你母親對本合同不需要承擔(dān)任何責(zé)任，也不享有任何權(quán)利，也就是說，合同無效后你母親也無法追究開發(fā)商逾期交房的責(zé)任了。但對于你來說，你就要對開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任了，賠償開發(fā)商因此造成的全部直接經(jīng)濟(jì)損失，所以確定合同無效這個(gè)方式對你方來說，是百害無一利的，不宜采納。
而你母親如果認(rèn)可合同，合同有效，你不必承擔(dān)無權(quán)處分的任何責(zé)任了，合同對你母親直接產(chǎn)生法律效力，這種情況下，開發(fā)商逾期交房屬于違約，你母親可以要求解除合同，退還房款，并追究開發(fā)商違約責(zé)任，享有法定權(quán)利了，這種方式才是正確的維權(quán)方式。

我的補(bǔ)充： 2013-09-23 10:51

4，關(guān)于如何要求開發(fā)商退還房價(jià)款的問題。
解除合同的同時(shí)，你們有權(quán)要求開發(fā)商退還你們繳納的全部房價(jià)款，作為債務(wù)追討即可。
對于欠款追討有很多途徑，比如與對方進(jìn)行協(xié)商，要求支付，協(xié)商是做好的辦法.
如果協(xié)商不成，你可以委托律師向?qū)Ψ桨l(fā)律師函。律師函可以對債務(wù)人起到催告和警示的作用，催促對方及時(shí)還款，承擔(dān)違約責(zé)任等，比起司法途徑要便捷許多，但律師函沒有強(qiáng)制性，如果對方拒不歸還，最終還是需要提起訴訟。
如果找不到人可以向法院起訴，法院會公告送達(dá)缺席判決，你取得勝訴判決后可以向法院提供對方財(cái)產(chǎn)線索，如對方名下的車輛、房屋或存款等，申請強(qiáng)制執(zhí)行，凍結(jié)拍賣上述財(cái)產(chǎn)，用來償還你的債務(wù)。
有欠條的可以使用欠條作為證據(jù),沒有欠條可以使用其他證據(jù)，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、電話錄音、證人證言等，能夠證明欠款事實(shí)和欠款金額即可。
債權(quán)債務(wù)糾紛訴訟時(shí)效為2年，自知道或應(yīng)當(dāng)知道侵權(quán)行為發(fā)生之日起計(jì)算。

我的補(bǔ)充： 2013-09-23 10:52

5，關(guān)于如何追究開發(fā)商違約責(zé)任的問題。
解除合同退還房價(jià)款的同時(shí)，你們可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
一般情況下，違約責(zé)任通常表現(xiàn)為兩種形式，一種是按照合同約定要求對方支付違約金，另一種是要求對方賠償你因此造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。違約金和直接經(jīng)濟(jì)損失只能主張一項(xiàng)，不能同時(shí)要求雙份賠償。
那么對于違約金來說，數(shù)額應(yīng)當(dāng)以合同約定的數(shù)字為準(zhǔn)。按照法律規(guī)定，違約金數(shù)額不得超過合同標(biāo)的額的30%，超出的部分無效，違約金約定的數(shù)額過高的，違約方可以要求適當(dāng)減少。如果合同約定了違約金，那么你可以根據(jù)合同約定主張，如果合同沒有約定違約金數(shù)額的，你只能主張賠償因此造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。
對于直接經(jīng)濟(jì)損失來說，這個(gè)損失的項(xiàng)目和數(shù)額，是需要由你方來舉證的?；谡l主張誰舉證原則，能夠證明因此遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失的項(xiàng)目和數(shù)額即可。

我的補(bǔ)充： 2013-09-23 10:53

6，關(guān)于維權(quán)方式的問題。
（1）協(xié)商解決。
就上述違約責(zé)任，你可以出示購房合同、房款繳納憑證等，要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任，如果你們雙方分歧不大，那么達(dá)成一致意見后，雙方簽訂協(xié)議，約定責(zé)任承擔(dān)方式和最終處理方式，并由開發(fā)商對你母親進(jìn)行退賠即可。
（2）發(fā)律師函。
如果協(xié)商不成，你可以委托律師向?qū)Ψ桨l(fā)律師函。律師函可以對對方起到催告和警示的作用，催促對方積極主動承擔(dān)責(zé)任，比起司法途徑要便捷許多，但律師函沒有強(qiáng)制性，如果對方拒不履行，最終還是需要提起訴訟。
（3）提起訴訟。
如果經(jīng)協(xié)商和發(fā)函，對方拒不解決問題的話，那么你可以到法院起訴，要求對方立即承擔(dān)賠償責(zé)任。

我的補(bǔ)充： 2013-09-23 10:53

建議協(xié)商解決,協(xié)商不成可以起訴,也可以委托律師代為訴訟。
起訴需要到被告所在地法院，通常是注冊地或者實(shí)際經(jīng)營地法院。
當(dāng)然，具體情況和最終處理方式，還需要根據(jù)案件詳情和證據(jù)情況等來確定。如果你有需要可以追加提問，以便根據(jù)本案細(xì)節(jié)做出更準(zhǔn)確的解答。

我的補(bǔ)充： 2013-09-23 10:56

相關(guān)法律規(guī)定如下：
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年4月28日公布、6月1日起施行)
第十五條規(guī)定
“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！?/span>

追問：

回答：

這是誰說的，完全是不懂法。
雖然法律規(guī)定合同解除權(quán)是一年，但也有句話叫合同另有約定的除外。也就是說，沒錯(cuò)，法律是規(guī)定解除權(quán)期限為1年，但你們雙方當(dāng)事人在合同約定時(shí)將這個(gè)期間改為了一個(gè)月，當(dāng)時(shí)都是雙方同意的，基于合同約定也就產(chǎn)生了法律效力，也是你自愿放棄的這個(gè)1年的權(quán)利，改為了1個(gè)月，所以當(dāng)然有效，不能因此就認(rèn)定該條款無效。
另外，對于你方主張違約金的前提，比如是合同有效，因?yàn)橹挥泻贤闪⒉糯嬖谶`約的問題，合同都無效了，你們之間的約定自然無效，也就不存在什么違約的問題了，約都不在了，哪里來的違的問題？所以你母親完全可以主張違約金，這個(gè)沒有問題，但必須首先認(rèn)可你代簽合同的效力，讓這個(gè)合同有效，然后給基于開發(fā)商違約行為主張解除合同的同時(shí)，主張違約金。
至于你提到的，你母親強(qiáng)烈要求解除合同是否能夠得到法院支持，這是勝訴率的問題，勝訴率這個(gè)問題沒法回答你，我只能給你說如果證據(jù)齊全勝訴的可能性較大。一個(gè)案件能不能勝訴不是律師說的算，要看案件詳情、雙方證據(jù)情況、訴訟技巧、法官的認(rèn)定與判決，這是一個(gè)綜合因素。如果有哪個(gè)律師給你說這案子肯定能贏，那一定是為了騙你錢。

[上海-浦東新區(qū)]
110網(wǎng)律師
8388607積分

回復(fù)時(shí)間： 2013-09-23 10:50

開發(fā)商延期交房后，應(yīng)根據(jù)房屋買賣合同中違約條款的約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，責(zé)任形式一般為支付違約金，違約金的數(shù)額按照雙方的約定來確定。若雙方在合同中沒有約定違約金的數(shù)額，可依照法律規(guī)定行事。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年4月28日公布、6月1日起施行)第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”

　　商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償計(jì)算方法，具體數(shù)額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：根據(jù)《解釋》第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：(一)逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。(二)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。據(jù)此，你可依照合同約定或法律規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的法律責(zé)任，并要求一定的經(jīng)濟(jì)賠償。

[山東-青島]
徐志遠(yuǎn)律師
312943積分

回復(fù)時(shí)間： 2013-09-23 10:56

起訴逾期交房違約，賠償損失

[上海-浦東新區(qū)]
110網(wǎng)律師
8388607積分

回復(fù)時(shí)間： 2013-09-23 11:22

向法院起訴，要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。

追問：

[北京-西城區(qū)]
谷友軍律師
314641積分

回復(fù)時(shí)間： 2013-09-23 11:35

[上海-楊浦區(qū)]
王曄律師
133582積分

回復(fù)時(shí)間： 2013-09-23 18:18

開發(fā)商逾期交房屬于違約行為，你方可以要求解除合同，退還房價(jià)款，并要求追究開發(fā)商違約責(zé)任。

追問：

[北京-朝陽區(qū)]
張立娟律師
8549積分

回復(fù)時(shí)間： 2013-09-23 21:43

根據(jù)你的問題，回復(fù)如下：
1、合同附件四中的我媽合同解除權(quán)期限一個(gè)月是不是已過？
是的，根據(jù)合同附件四的約定，約定的合同解除權(quán)行使的期限已經(jīng)超過。
2、我媽媽可以要求解除合同退房嗎？
根據(jù)法律規(guī)定，你媽媽作為買受人是有法定的解除權(quán)的。因?yàn)楹贤哪康牟荒苓_(dá)到，開發(fā)商不能交房，你們買房的目的是居住，這個(gè)目的不能達(dá)到，你們作為買受人有權(quán)解除合同。不會因?yàn)殚_發(fā)商合同附件的約定而喪失。法律依據(jù)是：
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

3、我媽媽如果起訴解除合同，是起訴開發(fā)商逾期交房還是起訴合同無效好呢？
你媽如果想要房子，你們起訴的訴訟請求應(yīng)該是要求對方交付房產(chǎn)，支付違約金。
你媽媽如果起訴解除合同，解除合同的前提是合同有效存在。
起訴合同無效是我不建議的，你們已經(jīng)履行了合同的全部義務(wù)，合同的有效對你們買受人是有利的。