重慶市第一中級(jí)人民法院
民事判決書(shū)
(2011)渝一中法民終字第x號(hào)
上訴人（原審原告）：劉××，女，漢族，××年××月××日出生，住北京市X區(qū)××××，公民身份號(hào)碼××××。
被上訴人（原審被告）：白××，男，漢族，××年××月××日出生，住重慶市X區(qū)××××，公民身份號(hào)碼××××。
上訴人劉××與被上訴人白××房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，重慶市X區(qū)人民法院于2011年5月6日作出（2011）江法民初字第X號(hào)民事判決，劉××對(duì)該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，并于2011年8月29日進(jìn)行了詢問(wèn)。上訴人劉××，被上訴人白××參加了詢問(wèn)。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院審理查明：重慶市國(guó)土資源和房屋管理局于2010年12月8日頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證確認(rèn)重慶市X區(qū)下石門(mén)X號(hào)X幢X-7房屋權(quán)利人為劉一。2010年9月20日的公證書(shū)載明，委托人為劉一，受托人為白××。委托人有位于重慶市X區(qū)下石門(mén)X號(hào)附X幢X-X號(hào)（具體地址以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)）的房屋一套，現(xiàn)委托白××為委托人的代理人，并以委托人的名義全權(quán)辦理上述房屋的如下事宜：一、歸還上述房屋的貸款，并簽署相關(guān)文件；二、在房交所辦理解除抵押登記的相關(guān)手續(xù)；三、代為領(lǐng)取上述房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》等與房屋相關(guān)的資料；四、簽訂出售上述房屋的買(mǎi)賣(mài)合同并代收房款；五、辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶登記手續(xù)；六、辦理上述房屋的國(guó)有土地使用權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)；七、如買(mǎi)方需二手房按揭購(gòu)房，受托人配合買(mǎi)方辦理二手房按揭的相關(guān)手續(xù)；八、辦理上述房屋的物管及水、電、氣、有線電視的過(guò)戶手續(xù)；九、辦理與上述房屋出售相關(guān)的一切手續(xù)。受托人在其權(quán)限范圍內(nèi)所簽署的有關(guān)文件，委托人均予以承認(rèn)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。委托期限：至上述委托事項(xiàng)辦完為止。委托權(quán)限：受托人有權(quán)轉(zhuǎn)委托。
劉××為購(gòu)買(mǎi)重慶市X區(qū)下石門(mén)X號(hào)X幢X-7房屋，于2010年12月27日向白××支付5000元定金，白××同時(shí)出具收條載明，今收到劉××交來(lái)購(gòu)買(mǎi)東海岸X棟X-7二手房定金伍仟元整（總房款為伍拾玖萬(wàn)柒仟元整盡收），出售人保證該房屋真實(shí)，劉××將于12月28日內(nèi)簽訂購(gòu)房合同并繳納另外伍仟定金。待劉××咨詢銀行貸款數(shù)額后即付房款首付，超出時(shí)日定金不退，賣(mài)房人保證所定時(shí)日內(nèi)不得再賣(mài)他人，如有違約，雙倍賠付。2010年12月28日劉××與白××雙方簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房屋售價(jià)總金額為x元。合同第五條付款方式約定，白××同意由劉××進(jìn)行按揭貸款支付房款式交易，劉××應(yīng)于本合同生效之日向白××支付定金人民幣x元整。合同生效后15日內(nèi)劉××向白××支付房款人民幣x元，用作白××支付辦理該房屋解押手續(xù)的下欠部分按揭貸款……合同第十六條約定，本合同雙方簽字之日起生效。同日，劉××又向白××支付定金5000元。劉××、白××雙方確認(rèn)x元的首付款至今未支付，且東海岸X棟X-7即為重慶市X區(qū)下石門(mén)X號(hào)X幢X-7房屋，白××自認(rèn)重慶市X區(qū)下石門(mén)X號(hào)X幢X-7房屋于2011年3月10日左右賣(mài)與他人并已登記過(guò)戶。
劉××一審訴稱：2010年12月28日，白××以自己名義與劉××簽訂了《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定白××將位于重慶市X區(qū)下石門(mén)X號(hào)X幢X-X號(hào)房屋一套出售給劉××，房屋價(jià)款x元，并由劉××支付白××x元作為購(gòu)房定金。合同簽訂后，劉××得知該房屋并非白××所有，并且白××無(wú)權(quán)處分該房屋，便多次要求白××撤銷(xiāo)合同，返還已交付的定金，但均遭白××拒絕。白××以權(quán)利人的身份與劉××簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并且向劉××出具的欠條上明確寫(xiě)明其保證該房屋的真實(shí)性，即白××保證該房屋為其所有，劉××之前一直未曾見(jiàn)到白××的授權(quán)委托書(shū)，該授權(quán)委托書(shū)上也表明，房屋所有人授權(quán)白××以所有權(quán)人的名義從事房屋出售等行為，但白××以自己名義簽售房屋，所以白××系無(wú)權(quán)處分本案標(biāo)的。白××的行為已經(jīng)構(gòu)成欺詐，劉××作為受損害方有權(quán)請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。綜上所述，白××以欺詐手段并使劉××在違背真實(shí)意思的情況下簽訂了《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，其行為已經(jīng)損害了劉××的合法權(quán)益，故訴訟至法院，請(qǐng)求判令依法撤銷(xiāo)劉××、白××所簽訂的《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，白××返還劉××已交付的購(gòu)房定金x元并承擔(dān)本案受理費(fèi)。
白××一審答辯稱：2010年12月26日劉××母親在網(wǎng)上得到買(mǎi)賣(mài)房屋信息后聯(lián)系白××，并約定由其女兒即劉××來(lái)看房。2010年12月27日劉××和朋友仔細(xì)查看房屋后確定了買(mǎi)房意向，雙方約定成交價(jià)為x元，劉××到銀行取了5000元定金交給白××，白××出具收條和身份證復(fù)印件，雙方約定次日由白××帶齊所有手續(xù)及證件與劉××母親簽訂合同。2010年12月28日，劉××母女再次看房，檢查手續(xù)證件，并專門(mén)提及房產(chǎn)證戶名劉一與白××的關(guān)系，白××將公證書(shū)交與他們查看。隨后，劉××與白××簽訂了合同，劉××交付約定的另外5000元定金，合同約定15日內(nèi)再次支付房屋價(jià)款。但后來(lái)劉××母女告訴白××，劉××父親不打算出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)該房屋。其后，劉××父親直接告知白××將不購(gòu)買(mǎi)該房屋，并要求白××退還部分定金，白××予以拒絕。白××有劉一的公證委托授權(quán)書(shū)，該委托書(shū)明確了受托人為白××，白××有權(quán)以劉一的名義簽售房屋等權(quán)利，劉××查看該公證書(shū)，默認(rèn)白××就是甲方的情況后，白××才在合同甲方上簽上自己名字的，代理意思明確，且不影響房屋的過(guò)戶及辦理所有相關(guān)手續(xù)，所以白××對(duì)本案所涉房屋是有處分權(quán)的。合同是雙方的真實(shí)意思表示，該合同合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)，根據(jù)合同，白××無(wú)違約行為，劉××未能履行合同，違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)由劉××承擔(dān)。白××認(rèn)為雙方權(quán)利義務(wù)清晰透明，不存在所謂的欺詐、重大誤解情形。故應(yīng)當(dāng)駁回劉××的訴訟請(qǐng)求。
一審法院認(rèn)為，白××提供的公證書(shū)已經(jīng)明確表明：出售重慶市X區(qū)下石門(mén)X號(hào)X幢X-7房屋并辦理相應(yīng)手續(xù)等事務(wù)方面，白××具有合法權(quán)利，白××與劉××關(guān)于前述房屋的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并非涉及無(wú)權(quán)處分。關(guān)于白××未以劉一的名義簽訂合同問(wèn)題，首先，以本案情況為基礎(chǔ)，以何者名義訂立合同，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，只涉及合同權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)問(wèn)題，但對(duì)白××有權(quán)出售上述房屋的權(quán)利并不構(gòu)成法律意義上的影響；其次，公證書(shū)載明受托人有權(quán)轉(zhuǎn)委托，從邏輯上而言，白××可以劉一名義通過(guò)轉(zhuǎn)委托將公證書(shū)上的權(quán)利給任何人，包括白××自己，并以白××的名義。故白××出售重慶市X區(qū)下石門(mén)X號(hào)X幢X-7房屋系有權(quán)處分行為。欺詐是以使他人陷于錯(cuò)誤并因而為意思表示為目的，故意陳述虛偽事實(shí)或隱瞞真實(shí)情況的行為。欺詐的故意是使相對(duì)人陷于錯(cuò)誤的故意，也是使相對(duì)人因其錯(cuò)誤而為一定意思表示的故意，錯(cuò)誤是指對(duì)合同內(nèi)容及其他重要情況的認(rèn)識(shí)缺陷，其與真實(shí)相對(duì)而言。就本案而言，首先，劉××、白××簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同除未載明房屋權(quán)利人外，關(guān)于房屋的其他載明情況并無(wú)錯(cuò)誤存在，雙方關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的意思表示均為真實(shí)；其次，房屋權(quán)利人未在合同中載明，但房屋權(quán)利人是公開(kāi)公示的，不能當(dāng)然推斷出白××有故意欺詐之行為，雙方買(mǎi)賣(mài)重慶市X區(qū)下石門(mén)X號(hào)X幢X-7房屋的真實(shí)意思未受影響，劉××買(mǎi)房系其真實(shí)意思表達(dá)，并未陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。綜上所述，劉××要求撤銷(xiāo)原白××簽訂的《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》并返還x元定金的訴訟請(qǐng)求，無(wú)合法依據(jù)，本院不予支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：駁回劉××的訴訟請(qǐng)求。本案案件受理費(fèi)130元，減半收取65元由劉××負(fù)擔(dān)。
劉××不服一審判決，向本院提起上訴，請(qǐng)求：1、撤銷(xiāo)一審判決，改判支持劉××的一審訴訟請(qǐng)求；2、本案訴訟費(fèi)由白××負(fù)擔(dān)。主要事實(shí)和理由：1、白××以產(chǎn)權(quán)人的身份與劉××簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，而實(shí)際上案涉房屋并非白××所有，白××的行為構(gòu)成欺詐；2、白××出具的授權(quán)委托書(shū)劉××并不知曉，且授權(quán)委托書(shū)要求白××以被代理人劉一的名義售房，白××以自己名義出售房屋超越了代理權(quán)限，劉××可以根據(jù)合同法第四十八條第二款之規(guī)定行使撤銷(xiāo)權(quán)。
白××答辯稱：1、白××與劉一簽訂了《委托書(shū)》，并辦理了公證，白××有權(quán)以劉一的名義出售房屋；2、白××以自己名義與劉××簽訂合同構(gòu)成隱名代理，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，該合同仍然有效；3、劉××未按照合同約定付款，已經(jīng)構(gòu)成違約，無(wú)權(quán)要求返還定金；4、雙方簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》不存在欺詐的情形，劉××無(wú)權(quán)請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)合同。
二審中，雙方均未提供新證據(jù)。
本院二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)相同。
本院認(rèn)為，結(jié)合雙方當(dāng)事人的上訴及答辯情況，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于雙方于2010年12月28日簽訂的《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》的效力。根據(jù)《合同法》第四百零三條之規(guī)定，受托人以自己的名義與第三人訂立合同時(shí)，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對(duì)第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時(shí)如果知道該委托人就不會(huì)訂立合同的除外。受托人因委托人的原因?qū)Φ谌瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對(duì)人主張其權(quán)利，但第三人不得變更選定的相對(duì)人。在本案中，劉一出具了委托書(shū)委托白××以劉一的名義辦理位于重慶市X區(qū)大石壩下石門(mén)X號(hào)附X幢X－X號(hào)房屋的出售等事宜，并辦理了公證。白××后以自己的名義與劉××簽訂了《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，將上述房屋出售給劉××。即使劉××不知道劉一與白××之間的代理關(guān)系，合同亦不因此而無(wú)效，如果劉一不同意履行白××與劉××簽訂的《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，白××應(yīng)當(dāng)向劉××披露委托人劉一，劉××可以選擇劉一或者白××主張其權(quán)利。
劉××認(rèn)為白××并非案涉房屋的產(chǎn)權(quán)人，而產(chǎn)權(quán)人劉一委托白××以劉一的名義出售房屋，白××以自己的名義出售房屋超越了代理權(quán)限，對(duì)劉××構(gòu)成欺詐，因此劉××可以依據(jù)《合同法》第四十八條之規(guī)定行使撤銷(xiāo)權(quán)。根據(jù)《合同法》第四十八條之規(guī)定，行為人超越代理權(quán)以被代理人名義訂立的合同，相對(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)，合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷(xiāo)的權(quán)利。而本案中，白××系以自己名義與劉××簽訂合同，而非以被代理人劉一的名義簽訂合同，同時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)人劉一已經(jīng)明確授權(quán)白××辦理房屋出售等事宜，白××有權(quán)出售該房屋，其行為并未超越代理權(quán)，亦未構(gòu)成欺詐，因此，不符合《合同法》第四十八條規(guī)定的善意第三人可以撤銷(xiāo)的情形，劉××的上訴理由不成立，其要求撤銷(xiāo)《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》并返還x元定金的請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，劉××的上訴理由不成立，對(duì)其上訴請(qǐng)求本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)130元，均由劉××負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
（此頁(yè)無(wú)正文）
審判長(zhǎng)潘晨
代理審判員譚振亞
代理審判員吳光成
二○一一年九月十四日
書(shū)記員彭某
書(shū)記員李薇渝
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