一、問(wèn)題提出
根據(jù)《民事訴訟法》第255條規(guī)定 ，被執(zhí)行人未履行執(zhí)行法律文書的義務(wù)，法院有權(quán)對(duì)被執(zhí)行人名下財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，包括查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣等。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需品。言下之意，如果系被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需品，法院應(yīng)當(dāng)予以保留，不得采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。這里的規(guī)定比較籠統(tǒng)，但我們很容易就會(huì)想到住房，因?yàn)樽》恳嘞得總€(gè)人的生活必需品。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（2020修正）》第4條規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。這里規(guī)定非常明確，被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，法院不得拍賣、變賣或者抵債。
上述規(guī)定提到的生活所必需的居住房屋，通常被理解為“唯一住房”。因?yàn)槊總€(gè)人都需要有房屋居住，所以有理由認(rèn)為唯一住房就是生活所必需的居住房屋。生活所必需的居住房屋并不等同于唯一住房，但在實(shí)踐中，它往往就是被執(zhí)行人的“唯一住房”。
許多被執(zhí)行人以上述法律規(guī)定作為擋箭牌，他們錯(cuò)誤地認(rèn)為，法院無(wú)權(quán)執(zhí)行其名下唯一住房，故而“明目張膽”地拒絕法院執(zhí)行。有些被執(zhí)行人為了阻礙法院執(zhí)行，還會(huì)將其年邁的父母，或者年幼的子女安排住進(jìn)其唯一住房，從而給執(zhí)行帶來(lái)更大的難度。甚至還有一些被執(zhí)行人為了規(guī)避法院將來(lái)執(zhí)行，他們將其他財(cái)產(chǎn)全部隱藏或轉(zhuǎn)移，只保留名下唯一住房，他們認(rèn)為法院不能執(zhí)行其唯一住房。
二、法院可以執(zhí)行“唯一住房”
實(shí)踐中，執(zhí)行被執(zhí)行人名下唯一住房，執(zhí)行工作較為繁瑣和艱難。有些被執(zhí)行人會(huì)采取各種阻礙措施，比如吵鬧，不斷投訴或舉報(bào)，甚至揚(yáng)言跳樓等，以此阻撓法院執(zhí)行。鑒于執(zhí)行阻力較大，一些執(zhí)行法官不愿捅漏子，為了息事寧人，他們也喜歡采取消極態(tài)度，不愿對(duì)唯一住房采取執(zhí)行措施。
這就給被執(zhí)行人營(yíng)造出一種假象，但凡是唯一住房，法院不能執(zhí)行。或者是，只要自己提出“強(qiáng)烈抗議”，法院也不會(huì)強(qiáng)制執(zhí)行。但從理論上講，這種理解是錯(cuò)誤的，法律上并無(wú)被執(zhí)行人的唯一住房不能拍賣處置的相關(guān)規(guī)定。只要滿足法定條件，被執(zhí)行人名下唯一住房，完全是可以被執(zhí)行的。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定（2020修正）》第20條列舉三種（實(shí)際四種）可以執(zhí)行唯一住房的情形：對(duì)被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。根據(jù)該條規(guī)定，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合上述四個(gè)任意情形之一，法院可以執(zhí)行其生活所必需的居住房屋，執(zhí)行“唯一住房”有了明確的法律依據(jù)。
除上述規(guī)定外，還有一些省級(jí)法院的司法文件，比如，《江蘇省高級(jí)人民法院執(zhí)行局關(guān)于執(zhí)行“唯一住房”相關(guān)問(wèn)題的解答》（2015），《山東省高級(jí)人民法院執(zhí)行疑難法律問(wèn)題解答（三）》（2020年），《北京法院執(zhí)行辦案規(guī)范——不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行》（2018），《上海市高級(jí)人民法院執(zhí)行局、執(zhí)行裁判庭聯(lián)席會(huì)議紀(jì)要（二）》（2018）。這些司法文件，對(duì)唯一住房的執(zhí)行也提供一些理論依據(jù)和實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。
三、類似案例
案例一
申請(qǐng)執(zhí)行人吳某與被執(zhí)行人呂某委托合同糾紛執(zhí)行一案，法院準(zhǔn)備執(zhí)行呂某承租的公房。呂某不服，向法院提出異議。呂某稱，系爭(zhēng)房屋系其唯一住房，請(qǐng)求法院停止對(duì)系爭(zhēng)房屋的執(zhí)行。
法院認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋承租人為呂某，呂某未履行生效法律文書確定的支付義務(wù)，故本院執(zhí)行系爭(zhēng)房屋并無(wú)不當(dāng)。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人生活所必需的居住房屋并非一律不能拍賣。且本院已告知呂某會(huì)預(yù)留租金。法院最終裁定駁回呂某的異議請(qǐng)求。
——上海徐匯法院（2023）滬0104執(zhí)異332號(hào)執(zhí)行裁定書
案例二
申請(qǐng)執(zhí)行人L公司與被執(zhí)行人謝某1、張某、謝某2公證債權(quán)文書糾紛執(zhí)行一案中，三被執(zhí)行人對(duì)法院拍賣其名下涉案房屋的執(zhí)行行為不服，向法院提出異議。三被執(zhí)行人稱，涉案房屋系三人唯一必需性住房，且一家三口都居住在內(nèi)。
浦東法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)執(zhí)行人同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的，對(duì)被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持。本案中，申請(qǐng)執(zhí)行人L公司同意從涉案房屋變價(jià)款中為三被執(zhí)行人保留相應(yīng)租金，則執(zhí)行機(jī)構(gòu)依法裁定拍賣涉案房屋，于法有據(jù)，并無(wú)不當(dāng)。一審法院裁定駁回異議申請(qǐng)。
三被執(zhí)行人對(duì)一審裁定不服，向中院申請(qǐng)復(fù)議。二審法院認(rèn)為，浦東法院駁回謝某1、張某、謝某2的異議申請(qǐng)，認(rèn)定的事實(shí)和適用的法律，并無(wú)不當(dāng)，相關(guān)的裁判理由，本院予以認(rèn)同。二審法院最終駁回復(fù)議申請(qǐng)，維持原裁定。
——上海浦東法院（2023）滬0115執(zhí)異1297號(hào)執(zhí)行裁定書
——上海一中院（2023）滬01執(zhí)復(fù)289號(hào)執(zhí)行裁定書
案例三
申請(qǐng)執(zhí)行人高某與被執(zhí)行人胡某、王某民間借貸糾紛執(zhí)行一案中，異議人胡某對(duì)裁定拍賣名下房產(chǎn)不服，提出異議，要求停止對(duì)該房的拍賣程序。胡某稱，涉案房屋系其和子女的唯一住房。
法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持；1、...2、...3、...或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除5到8年租金的。”另查明《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中并無(wú)被執(zhí)行人的唯一住房不能拍賣處置的相關(guān)規(guī)定。胡某以涉案房屋為其生活唯一必需住房為由，要求停止拍賣的請(qǐng)求，缺乏法律依據(jù)，對(duì)其異議請(qǐng)求，本院不予支持。法院裁定駁回胡某的異議請(qǐng)求。
——滁州瑯琊區(qū)法院(2022)皖1102執(zhí)異25號(hào)執(zhí)行裁定書
案例四
申請(qǐng)執(zhí)行人徐某1、徐某2、徐某3與被執(zhí)行人胡某交通肇事罪刑事附帶民事賠償糾紛執(zhí)行一案中，法院裁定拍賣胡某名下房產(chǎn)，異議人饒某向本院提出執(zhí)行異議。異議人稱，涉案房產(chǎn)系被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的唯一住房。
法院認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，可以參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從案涉房產(chǎn)的變價(jià)款中扣除五至八年租金，作為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬居住之用。因此，異議人饒某提出的該異議理由也不足以排除對(duì)案涉房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行措施。法院最終駁回異議申請(qǐng)。
——浙江龍游法院（2022）浙0825執(zhí)異32號(hào)執(zhí)行裁定書
四、“唯一住房”超過(guò)“生活所必需”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（2020修正）》第5條規(guī)定，對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。
上述規(guī)定提到“超過(guò)生活所必需”的概念，這就需要有相應(yīng)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，否則無(wú)法實(shí)際操作。
參照《江蘇省高級(jí)人民法院執(zhí)行局關(guān)于執(zhí)行“唯一住房”相關(guān)問(wèn)題的解答》（2015）規(guī)定，這里提出兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是面積過(guò)大，一是市場(chǎng)價(jià)值過(guò)高。即，住房建筑面積達(dá)到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積的150%的，或者住房建筑面積達(dá)到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積且房屋單價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)兀h級(jí)市、縣、區(qū)范圍）住房均價(jià)的150%的，均可以認(rèn)為超過(guò)生活所必需標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于江蘇地區(qū)來(lái)說(shuō)，有此明確標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)給實(shí)際操作帶來(lái)方便。其他省份可以借鑒，也可以制定符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的標(biāo)準(zhǔn)。
五、實(shí)踐中“唯一住房”執(zhí)行情形列舉
根據(jù)上述提到的相關(guān)規(guī)定，再結(jié)合司法實(shí)踐，實(shí)踐中可以執(zhí)行“唯一住房”的情形主要有以下幾種：
1.對(duì)被執(zhí)行人有贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的。
對(duì)被執(zhí)行人有贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)的人，一般是指被執(zhí)行人的子女、配偶、父母。如果被執(zhí)行人的子女、配偶、父母名下有能夠維持被執(zhí)行人生活必需的居住房屋的，被執(zhí)行人的居住權(quán)可以得到保障，對(duì)于被執(zhí)行人名下的唯一住房可以執(zhí)行。
2. 一審訴訟或仲裁立案后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的。
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中第20條規(guī)定的情形為：“執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的”。《江蘇省高級(jí)人民法院執(zhí)行局關(guān)于執(zhí)行“唯一住房”相關(guān)問(wèn)題的解答》規(guī)定的情形為：“一審訴訟或仲裁立案后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的”。按照前述，如果時(shí)間節(jié)點(diǎn)定為“執(zhí)行依據(jù)生效后”，顯然對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人不公平。在訴訟實(shí)踐中，為了規(guī)避將來(lái)執(zhí)行，被執(zhí)行人一般會(huì)隱藏或轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。為了保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)將時(shí)間節(jié)點(diǎn)提前到“一審訴訟或仲裁立案后”。
即使提前到“一審訴訟或仲裁立案后”，也仍然對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人保護(hù)不夠。因?yàn)楸粓?zhí)行人在訴訟或仲裁前就有可能轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，不過(guò)法律已經(jīng)賦予債權(quán)人可以撤銷債務(wù)人影響其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。
3.申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋。
若被執(zhí)行人無(wú)法自行解決居住問(wèn)題，申請(qǐng)執(zhí)行人可以為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋或臨時(shí)住房。如果申請(qǐng)人執(zhí)行人提供住房，可以計(jì)收租金。
4.申請(qǐng)執(zhí)行人同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除5-8年租金的。
按照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)，由申請(qǐng)人同意從房屋變價(jià)款中扣除5-8年租金，這樣可以保障被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬的居住權(quán)。5-8年，一般由法院酌定具體年數(shù)。實(shí)踐中，法院一般傾向于按最高年限計(jì)算，其實(shí)不一定合理。法院應(yīng)當(dāng)考慮被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬的實(shí)際情況，比如年齡、性別、職業(yè)、收入等，從而確定支付年限。
5.被執(zhí)行人在其戶籍所在地或擬執(zhí)行的“唯一住房”所在地農(nóng)村享有宅基地并自建住房或被執(zhí)行人享有小產(chǎn)權(quán)房等權(quán)屬上有瑕疵而無(wú)法自由流轉(zhuǎn)的住房的。
許多被執(zhí)行人員雖然名下只有一套“唯一住房”，但其在農(nóng)村老家還有宅基地自建房，或者其他小產(chǎn)權(quán)房等，中國(guó)大量農(nóng)村人口涌入城市，這種情況比較普遍。嚴(yán)格來(lái)講，被執(zhí)行人名下并非只有一套“唯一住房”，執(zhí)行其名下的住房后，并不會(huì)影響其居住權(quán)。
6.被執(zhí)行人將其“唯一住房”用于出租、出借或雖未出租、出借，但超過(guò)一年無(wú)人居住的。
雖然系被執(zhí)行人名下“唯一住房”，但被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬并未實(shí)際居住，而是將房屋出租、出借給他人居住?；蛘撸m然并未出租、出借，但房屋一年以上處于閑置狀態(tài)，無(wú)人居住。這樣很難說(shuō)是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋，依法應(yīng)當(dāng)可以執(zhí)行。
7.被執(zhí)行人的“唯一住房”系執(zhí)行依據(jù)確定的被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)交付的房屋的。
被執(zhí)行人名下的唯一住房，根據(jù)法院的判決書或裁定書規(guī)定，是被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)交付的財(cái)產(chǎn)。也就是說(shuō)，如果法院判決被執(zhí)行人需要交付其名下的唯一住房，那么被執(zhí)行人必須按照判決執(zhí)行，即使這套房子是他們唯一的住房。
8、被執(zhí)行人的“唯一住房”超過(guò)“生活所必需的房屋”標(biāo)準(zhǔn)的。
如果唯一住房建筑面積超過(guò)當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積的一定比例的，或者住房建筑面積達(dá)到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積且房屋單價(jià)超過(guò)當(dāng)?shù)刈》烤鶅r(jià)的一定比例的，均可以認(rèn)為超過(guò)生活所必需的標(biāo)準(zhǔn)。這里很好理解，如果面積過(guò)大，或者市場(chǎng)價(jià)值過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出生活所必需的標(biāo)準(zhǔn)，依法可以執(zhí)行。
9.其他可以執(zhí)行的情形。
實(shí)踐中，還會(huì)遇到一些其他情形，比如，被執(zhí)行人經(jīng)濟(jì)收入非常高，法院也可以執(zhí)行其名下唯一住房。
六、執(zhí)行唯一住房時(shí)遵循原則
根據(jù)上述分析得知，即使是被執(zhí)行人名下唯一住房，符合法定條件，亦可以對(duì)此執(zhí)行。但在執(zhí)行時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循比例原則，依次審查適當(dāng)性、必要性及衡量性。如果不符合三者之中的任意一條件，亦應(yīng)當(dāng)考慮不予執(zhí)行。對(duì)此，作出簡(jiǎn)要分析如下：
1.關(guān)于執(zhí)行的適當(dāng)性。如果執(zhí)行涉案房屋后，并不能達(dá)成執(zhí)行目的，則其不符合執(zhí)行的適當(dāng)性，有必要考慮采取其他方式。
2.關(guān)于執(zhí)行的必要性。如果執(zhí)行涉案房屋后，并非是對(duì)被執(zhí)行人造成最小侵害的方式，則其不符合執(zhí)行的必要性，應(yīng)當(dāng)考慮其他替代方式。
3. 關(guān)于執(zhí)行的衡量性。如果執(zhí)行涉案房屋后，對(duì)被執(zhí)行人及案外人所造成的損害與執(zhí)行目的間不成比例，則不符合執(zhí)行的衡量性，應(yīng)該考慮其他替換方式。