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　不動產(chǎn)先買權(quán)為優(yōu)先權(quán)之一。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，有關(guān)不動產(chǎn)先買權(quán)的糾紛時有發(fā)生。如何完善這方面的立法，妥善處理這類糾紛，切實維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，就顯得十分重要。

　　一、不動產(chǎn)先買權(quán)的性質(zhì)問題

　　不動產(chǎn)先買權(quán)是指特定人依法定或者約定享有的于所有人出賣不動產(chǎn)時，得以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這一制度在拜占庭時期的羅馬法上，就已有之，所謂Jus Protimiseos即是。 中世紀(jì)意大利學(xué)說上有所謂Jusretractus亦屬一種先買權(quán)，德國普通法中的Retraktrecht一語，即由此而來。（鄭玉波著：《民商法問題研究》（一），臺灣三民書局1991年版，第415頁）現(xiàn)行德國民法第504條至第514條、第1094 條至第1104條、第2034條至第2037條，瑞士民法第681條、第682條，日本民法第905條，分別規(guī)定了先買權(quán)。 臺灣地區(qū)民法考慮到不動產(chǎn)先買權(quán)制度有礙契約自由和交易安全，只在第919條規(guī)定了典權(quán)人的留買權(quán)； 土地法規(guī)定的先買權(quán)有第34條之一共有人的優(yōu)先承購權(quán)，第104 條地上權(quán)人、典權(quán)人或者承租人及基地所有權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)，第107 條耕地承租人的優(yōu)先承買權(quán)，第124條永佃權(quán)人的優(yōu)先承買權(quán)； 耕地三七五減租條例規(guī)定的先買權(quán)有第15條的優(yōu)先承買權(quán)。我國法律亦有相應(yīng)的規(guī)定?！吨腥A人民共和國民法通則》第78條第三款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》（試行））第92條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋， 應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《中華人民共和國公司法》第35條第三款規(guī)定：“經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優(yōu)先購買權(quán)。”《中華人民共和國合伙企業(yè)法》第22條規(guī)定：“合伙人依法轉(zhuǎn)讓其財產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先受讓的權(quán)利。”

　　不動產(chǎn)先買權(quán)最基本的問題乃是其法律性質(zhì)的界定。對此，各國民法理論和實務(wù)見解不盡一致。在德國，學(xué)者通說認(rèn)為，不動產(chǎn)先買權(quán)為附條件的形成權(quán)。在臺灣地區(qū)，實務(wù)界依不動產(chǎn)先買權(quán)的發(fā)生原因確定其法律性質(zhì)。對于法定的先買權(quán)，認(rèn)為是買賣契約訂立請求權(quán)，1955年臺抗字第26號認(rèn)為：“土地法第一○四條后段所謂房屋優(yōu)先承買權(quán)，系指買賣契約訂立請求權(quán)而言。”（王澤鑒著：《民法學(xué)說與判例研究》（第一冊），臺灣三民書局，1993年版，第519頁）。 對于約定的先買權(quán)，認(rèn)為是附條件的形成權(quán)，“最高法院”認(rèn)為：“優(yōu)先承受權(quán)之主要內(nèi)容，乃賦予先買權(quán)人以附有條件之形成權(quán)，由先買權(quán)人附有條件之形成權(quán)之行使，使權(quán)利人與義務(wù)人間成立義務(wù)人與第三人所訂立同樣條件買賣。”（同上）不過，理論界卻認(rèn)為，法定的先買權(quán)和約定的先買權(quán)雖然成立方式不同，但基本性質(zhì)應(yīng)無差異，所以對先買權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)作統(tǒng)一解釋。依買賣契約訂立請求權(quán)的理論，買賣契約的成立尚須義務(wù)人的同意，論其實質(zhì)，無異于要約，因此義務(wù)人有權(quán)予以拒絕。這與一般買賣契約的成立并無區(qū)別，不能合理說明先買權(quán)的本質(zhì)。故多數(shù)學(xué)者認(rèn)為不動產(chǎn)先買權(quán)為附條件的形成權(quán)。